부동산/주택담보대출 알아보기 - DSR, DTI, LTV

부동산담보대출을 진행하기 위해 필요한 3가지 기준인 총체적상환능력비율(DSR), 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV)에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 최소한 이 3가지 기준은 알고 있어야 내가 구매하고자 하는 집을 살 수 있는지, 내가 구매 가능한 범위가 어디인지 알 수 있기에 이번 기회에 확인해보시기 바랍니다. 

주택담보인정비율(Loan To Vavlu Ratio)이란?

LTV라는 것은 주택을 담보로 대출을 할 때 기준이 되는 자산의 비율입니다. 이 LTV는 총부채상환비율(DTI)과 연동이 되어 부동산의 가치가 높은 경우에도 소득이 충분하지 않은 경우에는 대출 금액이 적을 수 있다는 점은 주의하시기 바랍니다.

LTV는 최대 대출금액(주택담보대출금액 + 선순위 채권 + 임차보증금)을 더한 금액을 담보가치(주택가액)로 나눈 자산의 비율입니다.

문재인 정부는 부동산 안정화를 위해 18년 8월 대책에 따라 LTV를 투기과열지구 및 투기지역은 40%, 조정대상지역은 60%, 비조정지역은 70%를 적용하고 있습니다.

이를 통해 예를 들어 본다면, 조정대상지역인 주택의 4억짜리 아파트를 구매를 하는 경우, LTV 60% 를 적용받아 대출이 가능한 금액이 2억 4천이 되는 것입니다. 이처럼 지역에 따라 대출받을 수 있는 한도가 달라지게 됩니다.

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총부채상환비율(Debt To Income) 이란?

DTI는 개인 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다. 달리 이야기하면 은행에서 무분별한 대출을 막기 위해 금융부채 원리금 상환액이 총소득의 일정 비율 이상이 되지 않도록 하는 비율이라 할 수 있습니다.

DTI는 해당 주택담보대출 원리금 상환액 + 기존 주택담보대출 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율입니다.

문재인 정부는 부동산 안정화를 위해 DTI 기준도 변경을 하였는데 기존 60%에서 투기과열지구는 40%, 서민 실수요자는 50%로 변경을 하였습니다. 

예를 들어보면, 연간 소득이 6,000만 원인데, 서울의 투기과열지구라면 DTI를 40% 적용받으면 총부채의 연간 원리금 상환액은 2,400만 원을 초과할 수 없습니다. 

 

 

 

 

 

 

총체적상환능력비율(Debt Service Ratio)이란?

DSR은 연간 총소득액에서 전체 대출금 + 이자가 차지하는 비율입니다. 개인이 가진 모든 대출을 합산하는 것이기 때문에 2주택자라면 주택담보대출이 더더욱 불리하게 적용이 되게 됩니다. 

DSR 기준으로 대출 진행 시에는 개인이 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자가 연간 소득에서 차지하는 비율을 계산하여 대출 가능 여부를 판단받게 되기에, 절차는 복잡해지고 대출 가능 금액은 줄어들게 될 수밖에 없습니다. 

이처럼 DSR을 적용받는 경우에는 DTI보다 더 많은 소득이 증명이 돼야 대출이 가능해집니다. 

<DSR 단계적 확대도입 계획>

정부는 2021년 7월 이후 규제지역 내 6억 원 초과하는 주택에 대한 주택담보대출을 받는 경우 DSR을 적용한다고 합니다. 기존에는 LTV를 획일적으로 적용을 받기 때문에 무주택 실수요자들에게 접근성이 제약이 되는 지적이 많았기 때문입니다. 

그리고 총 대출 금액에서 다행히 전세자금대출, 예적금 담보대출, 보험계약대출 등은 제외한다고 합니다.

<DSR 제외 대출>

이런 상황이기에 향후 대출을 받거나, 대출금액을 늘리고 싶다면 신용대출 금액을 최소화하는 것이 향후 적용될 DSR 규제에서 주택담보대출을 받을 수 있는 해법이 될 것 같습니다. 

 

정부의 부동산 정책은 점점 더 투기 줄이기 위한 목적으로 진행되고 있으며, 또한 규제 과정 중에서 실거주를 목적으로 한 무주택자에게 적용되는 규제들을 완화하여 무주택자들에 대한 불만을 완화할 방법을 찾고 있는 것 같습니다. 그렇기에 자신의 상황에 맞게 규제를 이해하고 풀어가는 것이 중요한 시점인 것 같습니다.

 

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